Les règles d’imposition applicables aux revenus tirés de la location meublée (BIC – Bénéfices Industriels et Commerciaux) sont significativement durcies, notamment pour le secteur du tourisme. Ces modifications s’appliquent aux revenus perçus à partir de 2025 (à déclarer au printemps 2026).
1. Durcissement du régime Micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés
Pour les locations meublées destinées au tourisme qui ne bénéficient pas d’un classement officiel :
- Plafond de recettes abaissé : le seuil maximal de chiffre d’affaires (CA) pour rester sous le régime micro-BIC chute drastiquement de 77 700 € à 15 000 € seulement.
- Abattement forfaitaire réduit : l’abattement pour charges diminue, passant de 50% à seulement 30%.
2. Évolution du régime Micro-BIC pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes
Pour les logements classés « meublés de tourisme » et les chambres d’hôtes, le régime micro est également moins généreux :
- Plafond de recettes abaissé : le seuil de CA permettant de bénéficier du micro-BIC passe de 188 700 € à 77 700 €.
- Abattement forfaitaire réduit : l’abattement pour charges est ramené de 71% à 50%.
Conséquence : passage au régime réel obligatoire
Si votre chiffre d’affaires dépasse les nouveaux seuils (15 000 € ou 77 700 € selon la nature de la location) au cours de deux années consécutives (N-2 et N-1), le régime réel d’imposition s’applique désormais obligatoirement.
- Démarche administrative : si vous passez du régime micro au régime réel, vous devez impérativement en notifier votre Service des Impôts des Entreprises (SIE). Cette démarche doit être effectuée via la messagerie sécurisée disponible dans votre espace professionnel sur le site officiel impots.gouv.fr.
3. Réforme du calcul de la plus-value de cession (LMNP)
Une modification majeure impacte la vente d’un bien loué en meublé non professionnel :
- Réintégration des amortissements : pour toute vente réalisée à partir du 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits fiscalement de vos loyers pendant la période de location doivent être soustraits du prix d’acquisition initial. Cela a pour effet d’augmenter la plus-value imposable.
- Précision légale : cette nouvelle règle est appliquée sous réserve des cas d’exonération spécifiques (tels que ceux prévus à l’article 150VB du Code général des impôts, notamment l’exonération après 22 ans pour l’impôt sur le revenu).
Dit autrement :
1. Régime Micro-BIC et Location Meublée de Tourisme (LMT)
| Catégorie de location | Ancien seuil micro (revenus 2024) | Nouveau seuil micro (revenus 2025) | Ancien abattement (revenus 2024) | Nouvel abattement (revenus 2025) | Statut |
| LMT non classé | 77700€ | 15000€ | 50% | 30% | Confirmé |
| LMT classé et chambres d’hôtes | 188700€ | 77700€ | 71% | 50% | Confirmé |
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Confirmation : Les chiffres concernant l’abaissement des seuils et la diminution des abattements forfaitaires sont corrects pour les revenus 2025 (déclaration 2026), suite aux ajustements législatifs.
Nuance : La loi de finances initiale (PLF 2024) a connu des péripéties et des confusions. Ces chiffres finaux proviennent de l’adoption de la loi de régulation du meublé de tourisme.
2. Passage au Régime Réel et Période Bi-annuelle
L’obligation de passer au régime réel en cas de dépassement des seuils pendant deux années consécutives (N-2 et N-1) est la règle générale du micro-BIC pour la sortie du régime de la micro-entreprise.
- Pour les locations meublées (y compris le neuf seuil pour les locations touristiques), si le chiffre d’affaires dépasse les seuils limites (15000€ ou 77700€) sur deux années consécutives, le régime réel devient obligatoire.
- L’obligation d’informer le Service des Impôts des Entreprises (SIE) via l’espace professionnel sur impots.gouv.fr pour un changement de régime est la procédure standard.
Confirmation : Le mécanisme de bascule au réel après dépassement bi-annuel et la démarche administrative sont corrects.
3. Plus-value de cession des LMNP (Loueurs en Meublé Non Professionnels)
- Réintégration des amortissements : L’information selon laquelle, depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués (déduits des revenus locatifs au régime réel) doivent être déduits du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value de cession est correcte et correspond à une réforme majeure pour les LMNP au régime réel.
- Base légale : L’article 150VB du Code Général des Impôts est bien celui qui définit le calcul de la plus-value immobilière des particuliers (à laquelle sont soumises les LMNP). La réforme introduit une dérogation (ou une précision) pour ces amortissements.
La modification du calcul de la plus-value en réintégrant les amortissements, est applicable depuis le 15 février 2025.
